Il faut toujours se préparer, avant de réaliser des investissements locatifs. Vous avez besoin de réfléchir à votre projet avant de vous lancer. Cela revient à définir un plan à suivre. Si vous êtes un investisseur, le calcul de la rentabilité locative vous donne un indice sur la rentabilité du projet.
La rentabilité locative qu’est-ce que c’est ?
La rentabilité locative, c’est une manière de comprendre et connaître la rentabilité de votre bien.
Investir dans l’immobilier
Les investissements dans l’immobilier sont des placements privilégiés chez les Français. Poll&Roll réalise une étude au printemps 2021 à ce sujet. Elle certifie que 10 % des Français ont franchi le pas et 40 % hésitent à le faire à l’avenir.
Les investissements dans la pierre restent tout de même les principaux des Français. Ce qui rassure dans l’immobilier, c’est que le prix ne connaît presque jamais de fluctuation vers le bas.
L’indice Meilleurs Agents précise même que ce secteur connaît de fortes hausses de prix. Depuis les dix dernières années, elle note une fluctuation à la hausse de 7,7 %, à l’échelle nationale.
La rentabilité locative, à quoi ça sert ?
Il est primordial que vous compreniez ce qu’est la rentabilité locative avant de vous lancer, tête basse, dans l’immobilier. Si vous ne faites pas ce travail en amont, impossible de connaître la profitabilité de votre projet.
Vous étudiez combien d’argent vous ferez, en fonction du prix d’achat du logement, du loyer à définir et des charges. On l’appelle aussi rendement locatif et est obligatoire dans le cas où vous souhaitez le louer.
Afin de réaliser ce calcul, vous utilisez l’indicateur de la rentabilité locative. Celui-ci fait le lien entre les revenus qui proviennent du logement et son prix d’achat. Vous bénéficiez aussi du pourcentage et du bénéfice à l’année potentiel.
Le résultat n’envisage pas une nouvelle source de revenu lié à cet achat, puisqu’il est non certain. Il se peut que vous fassiez de la plus-value lors de la revente. Cela peut représenter une source de revenus non négligeable.
Il suffit que vous achetiez dans un secteur prisé, comme le centre de Paris. Votre rendement peut être plus faible, la revente y sera bien plus conséquente.
La rentabilité locative n’est pas fixe
Avant de réaliser votre calcul, vous devez prendre en compte plusieurs variables.
Les frais de financement correspondent aux frais du notaire, ainsi que les assurances, intérêts et les garanties. Il est nécessaire de considérer la fiscalité du pays, en France, il y a la taxe foncière. Celle-ci doit se payer chaque année. L’impôt sur le revenu ne doit pas être oublié.
Parmi les assurances à payer, vous trouvez l’assurance propriétaire non occupant ainsi que l’assurance loyers impayés. D’autres frais s’additionnent encore, ceux de gestion et ceux d’entretien.
Le dernier est une dépense qui est à la charge du locataire. En tant que propriétaire, vous vous occupez du financement des grands travaux, comme le changement d’une cheminée.
Il reste ensuite trois variables. Les travaux qui peuvent s’avérer obligatoires pour rendre le logement salubre. Les loyers mensuels ne doivent pas être mis de côté. Enfin, les charges non récupérables qui représentent les dépenses pour améliorer la vie et la valeur du bâtiment.
Le calcul du rendement locatif
Ce calcul est donc obligatoire avant de se lancer dans un secteur qui ne pardonne pas. Vous informer avant de commencer est une impérative.
Le rendement locatif brut
Le calcul du rendement sert au propriétaire à réfléchir à son investissement locatif et de comparer. Le calcul demande un peu d’attention, car il ne semble pas évident à réaliser.
La forme est : (loyer mensuel x10) x100 / le montant d’acquisition du bien incluant les frais d’acquisition. Ce calcul vous donne la rentabilité locative brute. Le résultat est sous forme de pourcentage.
C’est une notion essentielle qui change selon la location du bien. Le pourcentage diffère en fonction du quartier et de la ville du bien. Le rendement locatif moyen estimé à Paris se situe à 3,5 %. D’autres villes l’affichent dans les alentours de 10 %. À Paris, le loyer vous rapporte donc, en moyenne, 3,5 % du montant de l’investissement, tout compris.
Le rendement locatif net
Il existe, pourtant, une autre formule qui vous donne un résultat plus précis. En effet, le rendement locatif net affiche une meilleure efficacité. Vous ajoutez de nouvelles informations. Ainsi, vous incluez les charges et les taxes accumulées, par exemple. Ceci vous permet d’acquérir la rentabilité nette de votre projet immobilier.
Imaginez vouloir acheter un bien pour 100 000 €, le loyer que vous avez choisi est 700 €, mensuellement. Vous effectuez le calcul : 700 × 12 mois = 8 400 €. Ce montant correspond à l’argent que vous rapporte votre logement annuellement. Vous déduisez, ensuite, les charges comme celles de la taxe foncière, les charges de la copropriété, d’assurances et de gestion.
Cette somme totale hypothétique est estimée à 2 000 € de charge par mois. Votre calcul devient: 8 400 € – 2000 × 100/100 000 = 6,4 %. Votre rentabilité nette s’élève à 6,4 % et non 8,4 %. Un calcul bien plus précis.
